Grundeigentümer können in der Schweiz anderen Personen das Recht einräumen, auf ihrem Boden eine Immobilie zu errichten – man spricht vom Baurecht. Wir haben für Sie eine Einführung in die Eigenheiten des Baurechts und was es zu beachten gilt, erstellt.

Das Grundprinzip
Beim Baurecht gesteht der Grundeigentümer, der sogenannte „Baurechtsgeber“, einer anderen Person, dem „Baurechtsnehmer“, das Recht zu, für eine gewisse Zeit auf seinem Grund zu bauen. Dabei bleibt der Grundeigentümer jedoch weiterhin Besitzer des Grundes, einzig darf er den Boden während der Laufzeit des Vertrages nicht nutzen. Dieses Recht hat nämlich von nun an der Baurechtsnehmer, der dafür normalerweise eine Entschädigung, den sogenannten „Baurechtzins“, an den Eigentümer zahlt.

Der Normalfall, bei dem ein Gebäude Bestandteil des Grundstücks ist und beide eine Einheit bilden – man spricht dann von einem Akzessionsprinzip – dass hier abgeändert wird. Einfach gesagt, kann man durch ein Baurecht Eigentümer einer Immobile werden, die auf fremden Boden steht.

Der Baurechtsvertrag
Das Baurecht in der Schweiz nur sehr oberflächlich geregelt, weshalb Einzelheiten bezüglich Nutzung und Immobilienbau in der Regel mit einem Vertrag – dem Baurechtsvertrag – festgesetzt werden. Mit diesem wird zum Beispiel im Rahmen des öffentlichen Rechts geregelt, welche Art von Immobilien errichtet werden dürfen und welche nicht. Auch die Laufzeit und den Baurechtzins legen Baurechtsnehmer und Baurechtsgeber mit diesem Vertrag fest.

Unterschiedliche Formen
Generell sind Baurechte selbständige und dauernde Rechte. Selbständig ist ein Baurecht, wenn es nicht für eine bestimmte Person ausgestellt wird. Dies hat zur Folge, dass diese Person das Baurecht bei Interesse auch verkaufen, verschenken oder vererben kann. Vom dauernden Baurecht spricht man hingegen, wenn es mindestens 30 Jahre lang läuft.

Bei einem gleichzeitig selbständigen und andauernden Baurecht, kann der Baurechtsnehmer verlangen, dass im Grundbuch ein separates Grundbuchblatt erstellt wird. Durch diesen Schritt ist das Baurecht daraufhin nicht mehr nur eine simple Dienstbarkeit, sondern eine Sonderform von Grundstück. Vorteile eines solchen Eintrags sind, dass das Baurecht wiederum mit neuen Grundpfandrechten oder Dienstbarkeiten, wie zum Beispiel einer Hypothek, belastet werden kann.

Ist das Baurecht hingegen an eine bestimmte Person gebunden, dann handelt es sich um ein unselbstständiges Recht. In diesem Fall ist das Baurecht eine gewöhnliche Dienstbarkeit und muss auch als solche im Grundbuch eingetragen werden. Gleiches gilt, wenn die Laufzeit weniger als 30 Jahre beträgt.

Laufzeit
In der Schweiz darf ein Baurecht maximal 100 Jahre lang laufen. In der Regel gibt es bei Wohnnutzungen eine Vertragsdauer von 50 Jahren, die jedoch bis zu zweimal verlängert – zu je 15 bis 25 Jahren – verlängert werden kann. Selbst eine einmalige Verlängerung auf 100 Jahre ist möglich.

Heimfall
Ist die Baurechtslaufzeit einmal abgelaufen, dann werden die errichteten Immobilien Teil des Eigentums des ehemaligen Baurechtgebers. Man spricht vom sogenannten Heimfall.

Dafür hat der Bodeneigentümer jedoch laut Art. 779d ZGB eine angemessene Entschädigung zu entrichten, welche die beiden Parteien schon im Voraus vertraglich festlegen können.

Zum Heimfall kam es jedoch auch schon vor Ende der Laufzeit des Baurechts kommen und zwar dann, wenn der Baurechtsnehmer seine vertraglichen Pflichten verletzt hat. In diesem Fall kann der Baurechtsgeber die vorzeitige Rücknahme des Baurechts einfordern, ist jedoch weiterhin verpflichtet dem Baurechtsnehmer eine angemessene Entschädigung für die Bauten auszurichten.

Vorkaufsrecht
Sollte der Baurechtsgeber während der Zeit des Baurechts sein Grundstück verkaufen wollen, dann hat der Baurechtsnehmer – sofern es sich um ein selbstständiges und dauerndes Baurecht handelt – ein gesetzlich festgelegtes Vorkaufsrecht.

Gleiches gilt für den Grundeigentümer, wenn der Baurechtsnehmer das Baurechtsgrundstück veräussern will. Wichtig ist, dass diese Vorkaufsrechte durch einen Vertrag der beiden Parteien auch aufgehoben oder zumindest geändert werden können.

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Immobilie als Wertanlage: Die richtige Beratung ist entscheidend

Eine professionelle Anlageberatung kann hilfreich sein, wenn Sie von Fragen eingenommen werden. Diese können Sie zum Beispiel bei Ihrer verwaltenden Bank terminlich anfragen. So finden Sie heraus, ob eine Immobilie als Kapitalanlage überhaupt eine Option wäre. Generell gilt: Selbst zu finanzieren sind mindestens 20 Prozent des Kaufpreises. Aber vergessen Sie nicht: Möchten Sie die Immobilie nicht selbst bewohnen, dürfen Sie keine Gelder aus dritter Säule oder der Pensionskasse vorbeziehen.

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Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist Ihr eigenes Einkommen relevant, um die Tragbarkeit zu bestimmen. Bei Renditeobjekten sind es die Mieterträge, die wichtig sind. Das Beispiel einer solchen Berechnung finden Sie hier: moneypark.ch

Immobilie als Wertanlage: Das Vorgehen für eine Immobilieninvestition

Haben Sie sich nun erst einmal für so eine Investition entschieden, gibt es einige Kriterien zu beachten, welches Objekt erworben werden soll. Wie aber, erkennen Sie ein gutes Anlageobjekt? Leider gibt es kein klares Rezept zur perfekten Investition. Besonders renditestark können sowohl Ein- oder Mehrfamilienhäuser, aber auch Stockwerkeigentümer sein. Die Lage des Domizils ist oft entscheidend dafür, ob das Objekt sich auch als Kapitalanlage eignet. Die «Vermietbarkeit» steht im Fokus, sprich: Der Wohnsitz und sein Umschwung, sowie die gesamte Umgebung müssen für den zukünftigen Mieter attraktiv sein. Informieren Sie sich also über die Gemeinde, die wirtschaftliche Situation, die sozialen und gesellschaftlichen Möglichkeiten vor Ort – vor allem auch über die Anschlüsse an den öffentlichen Verkehr. Versuchen Sie, den Renovationsbedarf der Immobilie gründlich einzuschätzen. Dieser wird häufig unterschätzt. Auch der Mietzins sollte fair berechnet werden, damit er der aktuellen Marktmiete entspricht.

Gelingt Ihnen nun die richtige Wahl der Immobilie und können Sie sie auch erfolgreich vermieten, dürfen Sie sich schon bald an regelmässigen Mietgeldeinnahmen erfreuen. Und als Hypothekarnehmer dürfen Sie sich sowieso freuen: Denn das Zinsumfeld liegt aktuell eher tief.

Immobilien als Wertanlage: Diese Risiken bringt der Häuserkauf

Gerade in Punkto Risiken verbergen sich heimtückische Fallen, in die Sie rasch tappen könnten. Der Immobilienmarkt schwankt zwar nicht so achterbahnähnlich wie jener der Aktien; trotzdem herrscht auf dem Verkaufsmarkt auch mal eine Flaute. Wenn Sie das Domizil dann also im falschen Moment wiederverkaufen wollen, kann es sein, dass Sie Geld verlieren. Auch sollten Sie beachten, dass – wenn Sie vermieten möchten ­– einiges an Arbeit auf Sie zukommt, sobald die Immobilie in Ihrem Besitz ist: Die Vermietung, der Unterhalt, all das kostet Zeit. Allerdings haben Sie die Möglichkeit diese Arbeiten einer Firma weiterzugeben. Lesen Sie hier das Vermarktungsangebot der WG Immobilien AG. Bei Mietobjekten sind nach einigen Jahren Renovationsarbeit nötig. Diese sind notwendig um den Wert zu erhalten und sollten bereits beim Anlagekauf berücksichtigt werden. Auch schwankende Einnahmen müssen in Kauf genommen werden, wenn beispielsweise mal nicht gerade alle Wohnungen bewohnt sind. Von Banken wird daher oft geraten, nicht alle Ersparnisse in nur ein Renditeobjekt zu stecken.

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Alternative Anlaufstellen für Anlageberatungen:

Volt – die digitale Vermögensverwaltung
Die Unabhängige Finanzberatung Schweiz
Vermögensberatung: moneyland.ch

Quellen: hausinfo.ch

Miteinander separat leben; Stockwerkgemeinschaften bieten Eigentümern uneingeschränkte Freiheit bei der Ausgestaltung der eigenen vier Wände und die Unterstützung eines Kollektivs bei der Wartung der Immobilie.

Eigenheim, Mietwohnung oder die goldene Mitte? Stockwerkgemeinschaften bieten eine gute Alternative für all jene, die sich als Mieter in den eigenen vier Wänden eingeschränkt fühlen, die Instandhaltung eines Hauses aber für zu kostspielig halten. In einer Stockwerkgemeinschaft gestaltet und wartet jede Partei ihr Zuhause selbstständig. Gemeinsame Nutzungsflächen wie Vorgärten, Treppenhäuser oder Lifts werden wiederum von allen zusammen instandgehalten. Ebenfalls in der Obhut des Kollektivs befinden sich Dach, Fassade und Boden; die integralen Bestandteile des Gebäudes also.

Stockwerkgemeinschaften: Das Fazit
Wie in jedem Kollektiv sind auch in der Stockwerkgemeinschaft die zwischenmenschlichen Kompetenzen essenziell für das Funktionieren des Zusammenschlusses. Wer die Nähe zu seinen Nachbarn in Mehrfamilienhaus und Einfamilienhaus vermisst, ist hier auf gute Beziehungen angewiesen. Im Idealfall ermöglicht die Stockwerkgemeinschaft nicht nur Autonomie und Kostensenkungen, sondern auch Freundschaften fürs Leben.