Was bedeutet eigentlich im Baurecht bauen?

Grundeigentümer können in der Schweiz anderen Personen das Recht einräumen, auf ihrem Boden eine Immobilie zu errichten – man spricht vom Baurecht. Wir haben für Sie eine Einführung in die Eigenheiten des Baurechts und was es zu beachten gilt, erstellt.

Das Grundprinzip
Beim Baurecht gesteht der Grundeigentümer, der sogenannte „Baurechtsgeber“, einer anderen Person, dem „Baurechtsnehmer“, das Recht zu, für eine gewisse Zeit auf seinem Grund zu bauen. Dabei bleibt der Grundeigentümer jedoch weiterhin Besitzer des Grundes, einzig darf er den Boden während der Laufzeit des Vertrages nicht nutzen. Dieses Recht hat nämlich von nun an der Baurechtsnehmer, der dafür normalerweise eine Entschädigung, den sogenannten „Baurechtzins“, an den Eigentümer zahlt.

Der Normalfall, bei dem ein Gebäude Bestandteil des Grundstücks ist und beide eine Einheit bilden – man spricht dann von einem Akzessionsprinzip – dass hier abgeändert wird. Einfach gesagt, kann man durch ein Baurecht Eigentümer einer Immobile werden, die auf fremden Boden steht.

Der Baurechtsvertrag
Das Baurecht in der Schweiz nur sehr oberflächlich geregelt, weshalb Einzelheiten bezüglich Nutzung und Immobilienbau in der Regel mit einem Vertrag – dem Baurechtsvertrag – festgesetzt werden. Mit diesem wird zum Beispiel im Rahmen des öffentlichen Rechts geregelt, welche Art von Immobilien errichtet werden dürfen und welche nicht. Auch die Laufzeit und den Baurechtzins legen Baurechtsnehmer und Baurechtsgeber mit diesem Vertrag fest.

Unterschiedliche Formen
Generell sind Baurechte selbständige und dauernde Rechte. Selbständig ist ein Baurecht, wenn es nicht für eine bestimmte Person ausgestellt wird. Dies hat zur Folge, dass diese Person das Baurecht bei Interesse auch verkaufen, verschenken oder vererben kann. Vom dauernden Baurecht spricht man hingegen, wenn es mindestens 30 Jahre lang läuft.

Bei einem gleichzeitig selbständigen und andauernden Baurecht, kann der Baurechtsnehmer verlangen, dass im Grundbuch ein separates Grundbuchblatt erstellt wird. Durch diesen Schritt ist das Baurecht daraufhin nicht mehr nur eine simple Dienstbarkeit, sondern eine Sonderform von Grundstück. Vorteile eines solchen Eintrags sind, dass das Baurecht wiederum mit neuen Grundpfandrechten oder Dienstbarkeiten, wie zum Beispiel einer Hypothek, belastet werden kann.

Ist das Baurecht hingegen an eine bestimmte Person gebunden, dann handelt es sich um ein unselbstständiges Recht. In diesem Fall ist das Baurecht eine gewöhnliche Dienstbarkeit und muss auch als solche im Grundbuch eingetragen werden. Gleiches gilt, wenn die Laufzeit weniger als 30 Jahre beträgt.

Laufzeit
In der Schweiz darf ein Baurecht maximal 100 Jahre lang laufen. In der Regel gibt es bei Wohnnutzungen eine Vertragsdauer von 50 Jahren, die jedoch bis zu zweimal verlängert – zu je 15 bis 25 Jahren – verlängert werden kann. Selbst eine einmalige Verlängerung auf 100 Jahre ist möglich.

Heimfall
Ist die Baurechtslaufzeit einmal abgelaufen, dann werden die errichteten Immobilien Teil des Eigentums des ehemaligen Baurechtgebers. Man spricht vom sogenannten Heimfall.

Dafür hat der Bodeneigentümer jedoch laut Art. 779d ZGB eine angemessene Entschädigung zu entrichten, welche die beiden Parteien schon im Voraus vertraglich festlegen können.

Zum Heimfall kam es jedoch auch schon vor Ende der Laufzeit des Baurechts kommen und zwar dann, wenn der Baurechtsnehmer seine vertraglichen Pflichten verletzt hat. In diesem Fall kann der Baurechtsgeber die vorzeitige Rücknahme des Baurechts einfordern, ist jedoch weiterhin verpflichtet dem Baurechtsnehmer eine angemessene Entschädigung für die Bauten auszurichten.

Vorkaufsrecht
Sollte der Baurechtsgeber während der Zeit des Baurechts sein Grundstück verkaufen wollen, dann hat der Baurechtsnehmer – sofern es sich um ein selbstständiges und dauerndes Baurecht handelt – ein gesetzlich festgelegtes Vorkaufsrecht.

Gleiches gilt für den Grundeigentümer, wenn der Baurechtsnehmer das Baurechtsgrundstück veräussern will. Wichtig ist, dass diese Vorkaufsrechte durch einen Vertrag der beiden Parteien auch aufgehoben oder zumindest geändert werden können.